Vermieten Sie eine oder mehrere Wohnungen im niederländischen freien Wohnungsmarkt und enthält Ihr Mietvertrag eine jährliche Mietanpassung auf Basis des Verbraucherpreisindex (CPI), kombiniert mit einem zusätzlichen Aufschlag von beispielsweise 3 %? Dann ist eine aktuelle Entscheidung des Gerechtshof Amsterdam auch für Sie relevant — selbst wenn Sie sich nicht als professioneller Immobilieninvestor oder institutioneller Vermieter verstehen.

Über viele Jahre hinweg wurden in den Niederlanden Mietverträge verwendet, die neben der CPI-Indexierung einen zusätzlichen Aufschlag von 3 % vorsahen.

Die aktuelle Entscheidung zeigt jedoch, dass solche Standardklauseln rechtliche Risiken bergen können — unter Umständen sogar mit rückwirkenden Folgen.

Das Gericht kam in diesem Fall zu dem Ergebnis, dass der zusätzliche Aufschlag von 3 % unfair und anfechtbar sei. Dies kann erhebliche Auswirkungen haben, nicht nur auf zukünftige Mietanpassungen, sondern möglicherweise auch auf bereits vorgenommene Mieterhöhungen und laufende mietrechtliche Streitigkeiten.

Gleichzeitig bedeutet die Entscheidung nicht, dass jede zusätzliche Mietanpassung nach niederländischem Wohnraummietrecht automatisch unwirksam ist. Gerade deshalb gewinnt die genaue Formulierung von Mietverträgen zunehmend an Bedeutung.

Gerichte prüfen immer genauer die Transparenz von Mietklauseln, die Begründung zusätzlicher Aufschläge sowie das vertragliche Gleichgewicht zwischen Vermieter und Mieter.

Hintergrund: Worum ging es in dem Verfahren?

Die Entscheidung baut auf einer früheren Vorabentscheidung des Hoge Raad der Nederlanden vom 29. November 2024 auf.

Der Hoge Raad entschied damals, dass eine niederländische Mietanpassungsklausel aufzuteilen ist in:

• eine Indexierungsklausel; und
• eine gesonderte Aufschlagsklausel.

Zudem stellte der Hoge Raad fest, dass ein Aufschlag von bis zu 3 % grundsätzlich nicht automatisch unfair ist. Maßgeblich bleiben jedoch stets die konkreten Umstände des Einzelfalls.

Genau hierin liegt die praktische Relevanz der aktuellen Entscheidung des Berufungsgerichts Amsterdam.

Warum das Gericht die Aufschlagsklausel in diesem Fall für anfechtbar hielt

Im betreffenden Mietvertrag war vorgesehen, dass die Miete jährlich erhöht werden durfte:

• anhand des niederländischen Verbraucherpreisindex (CPI); sowie
• um einen zusätzlichen Aufschlag von 3 %.

Die CPI-Indexierung selbst ließ das Gericht bestehen. Die zusätzliche Aufschlagsklausel wurde jedoch unter den konkreten Umständen des Falls als unfair und anfechtbar angesehen.

Dabei spielte nach Auffassung des Gerichts unter anderem eine Rolle:

• dass die langfristigen finanziellen Auswirkungen des zusätzlichen Aufschlags nicht ausreichend transparent waren;
• dass ein jährlicher Aufschlag zusätzlich zur CPI-Indexierung langfristig zu erheblichen Mietsteigerungen führen kann; und
• dass der Vermieter nicht ausreichend konkret darlegen konnte, weshalb zusätzliche Erhöhungen über die CPI-Indexierung hinaus erforderlich seien.

Allgemeine Hinweise auf steigende Kosten, Nachhaltigkeitsmaßnahmen oder höhere Betriebskosten genügten dem Gericht nicht. Gefordert wurde vielmehr eine konkrete und nachvollziehbare Begründung.

Auch kleinere Vermieter können betroffen sein

Ein wichtiger Aspekt der Entscheidung ist, dass strenge verbraucherschutzrechtliche Maßstäbe nach niederländischem und europäischem Recht nicht nur für große Immobilienfonds oder institutionelle Investoren gelten.

Auch Vermieter mit einem vergleichsweise kleinen Immobilienbestand können rechtlich als professionelle Marktteilnehmer angesehen werden. Dabei berücksichtigen Gerichte beispielsweise:

• dauerhafte Vermietungstätigkeiten;
• Vermietung mit wirtschaftlichem Zweck;
• den Anlagecharakter der Immobilien; sowie
• wiederkehrende Mieteinnahmen.

Gerade private Investoren unterschätzen häufig, dass niederländische Mietverträge dadurch an der europäischen Richtlinie über missbräuchliche Klauseln in Verbraucherverträgen (93/13/EWG) gemessen werden können.

Warum diese Entscheidung für die Praxis relevant ist

Viele Vermieter in den Niederlanden verwenden noch Musterverträge oder ältere Mietverträge, die über Jahre hinweg ohne Beanstandungen genutzt wurden. Die aktuelle Rechtsprechung zeigt jedoch, dass bestimmte Standardklauseln rechtlich angreifbar sein können, wenn:

• die finanziellen Auswirkungen für Mieter nicht ausreichend transparent sind;
• der zusätzliche Aufschlag nicht konkret gerechtfertigt werden kann; oder
• das vertragliche Gleichgewicht zu stark zugunsten des Vermieters verschoben wird.

Dies kann Auswirkungen haben auf:

• laufende Mietstreitigkeiten;
• Mietrückstände;
• Rückforderungsansprüche;
• die Durchsetzbarkeit vertraglicher Klauseln; und
• die Prozessposition von Vermietern.

Zudem kann die Unwirksamkeit einer Klausel unter Umständen sogar rückwirkende Folgen haben.

Das niederländische Wohnraummietrecht bleibt in Bewegung

Derzeit ist noch offen, ob diese Entscheidung im Rahmen eines Kassationsverfahrens Bestand haben wird. Die Frist für die Einlegung der Kassation läuft noch, und weitere Entscheidungen des Hoge Raad könnten die rechtliche Bewertung von Aufschlagsklauseln erneut präzisieren.

Bereits jetzt zeigt sich jedoch, dass niederländische Gerichte Mietverträge zunehmend streng an verbraucherschutzrechtlichen Maßstäben messen. Dadurch gewinnt ein sorgfältiges rechtliches Vertragsmanagement für Vermieter immer mehr an Bedeutung.

Es empfiehlt sich daher, nicht blind auf Musterverträge zu vertrauen, sondern bestehende:

• Mietverträge;
• Mietanpassungsklauseln;
• Allgemeine Geschäftsbedingungen; und
• Inkassoverfahren;

regelmäßig anhand aktueller Gesetzgebung und Rechtsprechung rechtlich überprüfen zu lassen.

Fragen zu Ihren niederländischen Mietverträgen oder Mietanpassungsklauseln?

Möchten Sie prüfen lassen, ob Ihre aktuellen Mietverträge, Mietanpassungsklauseln oder Allgemeinen Geschäftsbedingungen noch mit der aktuellen niederländischen Rechtsprechung im Einklang stehen? Oder möchten Sie vermeiden, künftig mit rechtlichen Auseinandersetzungen über die Wirksamkeit einzelner Mietvertragsklauseln konfrontiert zu werden?

Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir unterstützen Sie gerne bei der Entwicklung einer rechtlich tragfähigen und zugleich praxisorientierten Lösung für Ihre Vermietungstätigkeit oder Ihr Immobilienportfolio in den Niederlanden.