Verhuurt u één of meerdere woningen in de vrije sector en bevat uw huurovereenkomst een jaarlijkse huurverhoging op basis van CPI, gecombineerd met een aanvullende opslag van bijvoorbeeld 3%? Dan is een recente uitspraak van het Gerechtshof Amsterdam relevant voor u, ook wanneer u zichzelf niet ziet als professionele vastgoedpartij of institutionele verhuurder.

Jarenlang gebruikten veel verhuurders zonder problemen huurcontracten waarin de huur jaarlijks werd verhoogd met CPI plus een extra opslag van 3%.

Maar deze uitspraak laat zien dat zulke standaardclausules problemen kunnen opleveren, zelfs met terugwerkende kracht.

In deze zaak oordeelde het hof namelijk dat de extra opslag van 3% oneerlijk en vernietigbaar was. En dat kan grote gevolgen hebben: niet alleen voor toekomstige huurverhogingen, maar mogelijk ook voor reeds toegepaste verhogingen en lopende huurgeschillen.

Tegelijkertijd betekent de uitspraak niet dat iedere aanvullende huurverhoging automatisch ongeldig is. Juist daarom wordt de exacte formulering van huurcontracten steeds belangrijker.

Rechters kijken steeds kritischer naar de transparantie van huurclausules, de onderbouwing van extra opslagen en de vraag of het contractuele evenwicht tussen verhuurder en huurder behouden blijft.

Achtergrond: wat speelde er precies?

De uitspraak van het hof bouwt voort op een eerdere prejudiciële beslissing van de Hoge Raad der Nederlanden van 29 november 2024.

De Hoge Raad oordeelde destijds dat een huurprijswijzigingsbeding moet worden gesplitst in:

• een indexatiebeding; en
• een afzonderlijk opslagbeding.

Daarnaast overwoog de Hoge Raad dat een opslag van maximaal 3% in beginsel niet automatisch oneerlijk is.

De concrete omstandigheden van het geval blijven echter bepalend.

En juist daar zit de relevantie van de recente uitspraak van het Hof Amsterdam.

Waarom het hof het opslagbeding in deze zaak wél vernietigbaar vond

In de betreffende huurovereenkomst was opgenomen dat de huur jaarlijks mocht worden verhoogd:

• met de consumentenprijsindex (CPI); én
• met een aanvullende opslag van 3%.

Het hof liet de CPI-indexering in stand, maar oordeelde dat het aanvullende opslagbeding in deze specifieke situatie oneerlijk en vernietigbaar was.

Volgens het hof speelde daarbij onder meer een rol:

• dat onvoldoende transparant was wat het financiële effect van de extra opslag op langere termijn zou zijn;
• dat een jaarlijkse opslag bovenop CPI op termijn tot een zeer forse huurstijging kan leiden;
• en dat de verhuurder onvoldoende concreet had onderbouwd waarom extra verhogingen boven CPI noodzakelijk waren.

Algemene verwijzingen naar stijgende kosten, verduurzaming of hogere exploitatielasten vond het hof onvoldoende. Het hof verlangde een concretere en beter onderbouwde rechtvaardiging.

Ook kleinere verhuurders kunnen hiermee te maken krijgen

Een belangrijk punt uit de uitspraak is dat streng consumentenrecht niet alleen geldt voor grote vastgoedfondsen of institutionele beleggers. Ook verhuurders met een relatief beperkte portefeuille kunnen juridisch worden gezien als professionele partij.

Daarbij kijken rechters bijvoorbeeld naar:

• structurele verhuuractiviteiten;
• verhuur met economisch oogmerk;
• het beleggingskarakter van de woningen;
• en terugkerende huuropbrengsten.

Juist particuliere beleggers realiseren zich vaak onvoldoende dat huurcontracten daardoor kunnen worden getoetst aan de Europese Richtlijn oneerlijke bedingen (93/13/EEG).

Waarom deze uitspraak relevant is voor de praktijk

Veel verhuurders werken nog met modelcontracten of oudere huurovereenkomsten die jarenlang zonder discussie werden gebruikt. Deze uitspraak laat zien dat bepaalde standaardclausules juridisch kwetsbaar kunnen blijken wanneer:

• onvoldoende duidelijk is wat de financiële gevolgen voor huurders zijn;
• de extra opslag onvoldoende concreet kan worden gerechtvaardigd;
• of het contractuele evenwicht te veel doorslaat in het voordeel van de verhuurder.

Dat kan gevolgen hebben voor:

• lopende huurgeschillen;
• huurachterstanden;
• terugbetalingsdiscussies;
• de afdwingbaarheid van contractuele bepalingen;
• en de procespositie van verhuurders.

Daarbij is ook relevant dat vernietiging van een beding onder omstandigheden zelfs terugwerkende kracht kan hebben.

Het huurrecht blijft volop in beweging

Het is op dit moment nog niet duidelijk of deze uitspraak in cassatie stand zal houden. De cassatietermijn staat nog open en verdere rechtspraak van de Hoge Raad kan opnieuw richting geven aan de beoordeling van opslagbedingen.

Wel is duidelijk dat rechters huurcontracten steeds kritischer toetsen aan consumentenrechtelijke normen. Daardoor wordt juridisch contractbeheer voor verhuurders steeds belangrijker.

Het is daarom verstandig en belangrijk om niet zo maar modellen te gebruiken, maar bestaande:

• huurovereenkomsten;
• huurprijswijzigingsbedingen;
• algemene voorwaarden;
• en incassoprocedures;

regelmatig juridisch te laten beoordelen aan de hand van actuele wetgeving en recente rechtspraak.

Vragen over uw huurcontracten of huurverhogingsclausules?

Wilt u weten of uw huidige huurcontracten, huurverhogingsbedingen of algemene voorwaarden nog aansluiten bij de meest recente rechtspraak? Of wilt u voorkomen dat u in de toekomst wordt geconfronteerd met discussies over de geldigheid van bepaalde huurclausules?

Neem gerust vrijblijvend contact met ons op. Wij denken graag met u mee over een juridisch houdbare en praktisch werkbare aanpak voor uw verhuurpraktijk of vastgoedportefeuille.