Een klant belt over een lekkend dak. De woning is ruim zes jaar geleden opgeleverd, de onderhoudstermijn is lang voorbij en het project is afgerekend. U wijst op het vervalbeding in uw algemene voorwaarden: volgens die bepaling had de klant binnen vijf jaar naar de rechter moeten gaan. Maar houdt die termijn stand als het erop aankomt?

Voor aannemers die voor particulieren werken met de AVA 2013 van Bouwend Nederland, de UAV 2012 of vergelijkbare voorwaarden, is dat geen theoretische vraag.

Het gerechtshof Amsterdam oordeelde in een zaak over een nieuwgebouwde woning dat die termijn in de AVA 2013 tegenover consumenten niet geldt. De Hoge Raad heeft dat oordeel op 25 september 2026 vernietigd, maar daarmee is de kwestie nog niet beslist.

Wat betekent deze uitspraak voor aannemers? En hoe zeker is de bescherming die algemene voorwaarden bieden? Aan de hand van deze zaak bekijken we wanneer een aannemer nog aansprakelijk kan worden gesteld voor gebreken, welke termijnen daarbij gelden en wanneer een vervalbeding geen stand houdt. Daarbij komt ook een verrassende vraag aan bod: maakt het verschil als de opdrachtgever zélf de algemene voorwaarden heeft voorgesteld?

Zeven weken te laat: wat ging er mis?

Eind 2014 laten twee particulieren een vrijstaande woning bouwen. Zij stellen zelf voor de AVA 2013 te gebruiken. In december 2015 wordt de woning opgeleverd. Na stormschade in 2018 blijkt de dakconstructie niet te deugen. De aannemer herstelt niets en partijen komen er niet uit.

In maart 2021 stappen de opdrachtgevers naar de rechter. De aannemer beroept zich op het vervalbeding uit de AVA 2013: komt een gebrek pas na de onderhoudstermijn aan het licht, dan moet de klant binnen vijf jaar na afloop van die termijn procederen. Die termijn was al in januari 2021 verstreken. De opdrachtgevers waren dus zeven weken te laat.

De rechtbank gaf de aannemer gelijk. Het gerechtshof Amsterdam oordeelde juist dat het beding te nadelig is voor consumenten en daarom niet geldt (het beding hield geen stand). De Hoge Raad vernietigde die uitspraak, omdat het gerechtshof Amsterdam het beding te snel van tafel had geveegd. Het gerechtshof Den Haag moet de zaak nu opnieuw beoordelen.

Uw termijn van vijf jaar: hoe hard is die?

Het verschil is groot. Zonder vervalbeding geldt de wet: de klant moet op tijd klagen en heeft daarna twee jaar om naar de rechter te gaan. Met een duidelijke brief kan hij die termijn telkens opnieuw laten beginnen, tot uiterlijk twintig jaar na oplevering. Het vervalbeding in deze zaak – en veel algemene voorwaarden – trekt een harde grens bij vijf jaar, en een brief verandert daar niets aan.

houdt het vervalbeding geen stand, dan kan uw klant u niet vijf, maar in beginsel tot twintig jaar na oplevering aanspreken op verborgen gebreken.

Juist daarom kijkt de wet kritisch naar zo’n beding als de klant een particulier is. De wet gaat er dan van uit dat het beding onredelijk is. Niet de klant, maar u moet aantonen dat het beding toch redelijk is. Lukt dat niet, dan vervalt het helemaal; de rechter maakt er geen kortere, wél redelijke termijn van.

De Hoge Raad geeft aannemers wel een argument in handen. De consumentenvoorwaarden voor verbouwingen, opgesteld met onder meer Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond, kennen dezelfde termijn van vijf jaar. Volgens de Hoge Raad moet de rechter dat meewegen bij de vraag of het beding redelijk is. Dat argument is het sterkst als u de branchevoorwaarden ongewijzigd gebruikt.

Wat kunt u als aannemer nu doen?

Een klacht over werkzaamheden die u jaren geleden heeft uitgevoerd, kan u veel tijd en geld kosten. Gelukkig kunt u zelf maatregelen nemen om het risico op langdurige discussies en kostbare claims te beperken.

Begin bij uw algemene voorwaarden. Controleer of u de juiste voorwaarden gebruikt voor particuliere en zakelijke opdrachtgevers. Zorg er ook voor dat uw klanten deze voorwaarden ontvangen voordat zij de overeenkomst sluiten. Anders loopt u het risico dat u zich later niet op belangrijke bepalingen kunt beroepen, bijvoorbeeld over de termijn waarbinnen een klant moet klagen.

Leg de oplevering van uw werk goed vast. Maak bij ieder project een opleverrapport, voeg foto’s toe en noteer eventuele gebreken of opmerkingen van de opdrachtgever. Bewaar ook de correspondentie over klachten en uitgevoerde herstelwerkzaamheden. Zo kunt u jaren later nog aantonen wat u heeft opgeleverd, welke afspraken zijn gemaakt en hoe u op eventuele klachten heeft gereageerd.

Wees voorzichtig met oude klachten. Meldt een klant zich na enkele jaren met een gebrek? Zeg dan niet meteen toe dat u het kosteloos zult herstellen. Onderzoek eerst wat er precies aan de hand is, wanneer het gebrek is ontdekt en of u juridisch nog aansprakelijk kunt worden gehouden. Een ondoordachte toezegging kan uw positie onnodig verzwakken.

Levert en monteert u ook producten? Houd er dan rekening mee dat voor dergelijke overeenkomsten andere wettelijke regels kunnen gelden. Laat daarom controleren welke voorwaarden en termijnen op uw werkzaamheden van toepassing zijn.

Voorkomen is beter dan procederen. Wilt u weten of uw algemene voorwaarden en werkwijze voldoende bescherming bieden? ACG International kijkt graag met u mee. Wij helpen u risico’s tijdig te herkennen en uw afspraken en procedures zo in te richten dat u sterker staat wanneer een opdrachtgever jaren later alsnog een claim indient.

Tot slot de onbesproken vraag: wie was de ‘gebruiker’ van de algemene voorwaarden?

Algemene voorwaarden zijn standaardafspraken die een ondernemer vaker gebruikt. De partij die ze gebruikt, heet juridisch de ‘gebruiker’. De andere partij is de ‘wederpartij’. De wet beschermt de wederpartij onder bepaalde omstandigheden tegen onredelijke algemene voorwaarden.

Maar wat als de klant zelf vraagt om bepaalde algemene voorwaarden te gebruiken? Wie is dan de gebruiker en zijn er wel algemene voorwaarden?

In deze zaak hadden de opdrachtgevers zelf gevraagd om de AVA 2013 toe te passen. Advocaat-generaal Valk (een onafhankelijke juridisch adviseur van de Hoge Raad) wees erop dat het daarom relevant kon zijn om te onderzoeken wie hier eigenlijk de gebruiker van de algemene voorwaarden was. Ook kon de vraag spelen of de afspraken wel als algemene voorwaarden moesten worden gezien.

De Hoge Raad heeft deze vragen niet inhoudelijk beantwoord. Het advies van de advocaat-generaal is dus geen nieuwe rechtsregel. Het betekent ook niet dat de wettelijke bescherming automatisch vervalt als de klant zelf de voorwaarden voorstelt.

Wat kun je hier als ondernemer van leren?

Maak duidelijk welke algemene voorwaarden gelden, leg afwijkende afspraken afzonderlijk vast en geef aan hoe deze afspraken zich verhouden tot de algemene voorwaarden. Dit biedt alleen geen garantie dat de wederpartij zich niet op de wettelijke bescherming tegen onredelijke algemene voorwaarden kan beroepen. Het gaat hier namelijk om een mogelijke juridische invalshoek, niet als een les die rechtstreeks uit het arrest volgt.

Waarom dan toch doen?

In deze zaak had dit de aannemer mogelijk kunnen helpen bij de discussie over de toepasselijkheid van de wettelijke bescherming. Advocaat-generaal Valk wees er immers op dat de vraag wie de voorwaarden had ingebracht en hoe de afspraken moesten worden gekwalificeerd, relevant kon zijn.

Contact

Wilt u uw voorwaarden en werkwijze laten controleren, of heeft u al een claim ontvangen voor werk dat u jaren geleden heeft opgeleverd? Neem contact met ons op via info@acginter.com of +31 20 800 64 00. Heeft u een claim ontvangen, doe dat dan voordat u de klant antwoordt.