Bij nieuwe huurovereenkomsten mogen alleen servicekosten worden doorberekend die binnen de acht wettelijk aangewezen categorieën vallen. Ook de wijze waarop deze kosten worden berekend en over huurders worden verdeeld, wordt verder gereguleerd.

Voor bestaande huurovereenkomsten blijft het huidige regime in beginsel van toepassing. Daardoor kunnen binnen één appartementencomplex verschillende regimes naast elkaar bestaan. Dat maakt de administratie complexer en kan gevolgen hebben voor de hoogte van de kosten die u daadwerkelijk bij huurders kunt verhalen.

Een nieuw contract kan direct een ander kostenregime betekenen

De praktijk

Stel: u verhuurt veertig appartementen in een complex met een glazen gevel. Voor de periodieke glasbewassing wordt een deel van de ramen met een hoogwerker bereikbaar gemaakt. Daarnaast is een huismeester actief in het gebouw.

Onder bestaande huurovereenkomsten brengt u de kosten van de glasbewassing bij de huurders in rekening, terwijl de kosten van de hoogwerker voor uw rekening blijven. Van de huismeesterkosten wordt bijvoorbeeld 70% doorbelast.

In februari 2027 komt één appartement vrij. U gebruikt daarvoor hetzelfde modelcontract als voor de andere woningen. Juridisch kan dat echter tot een andere uitkomst leiden: voor deze nieuwe huurovereenkomst geldt het nieuwe regime.

Een kostenpost die u bij bestaande huurders nog kunt doorberekenen, kan bij de nieuwe huurder niet of slechts gedeeltelijk voor rekening van de huurder komen. Dat verschil verdwijnt niet doordat u één modelcontract voor het hele complex gebruikt.

Het juridische punt

Het Besluit servicekosten bevat vanaf 2027 een limitatieve lijst van acht categorieën. Een dienst moet binnen één van deze categorieën vallen én met de huurder zijn overeengekomen om als servicekosten te kunnen worden doorberekend.

Daarnaast schrijft de Regeling servicekosten voor hoe de werkelijke, redelijke kosten moeten worden berekend en verdeeld.

Dat betekent in de praktijk dat niet langer alleen de vraag centraal staat welke kosten u maakt, maar ook:

• onder welke wettelijke categorie de kosten vallen;
• welke werkzaamheden daadwerkelijk worden uitgevoerd;
• welke huurders daarvan gebruikmaken;
• welke verdeelsleutel wordt toegepast; en
• of de kosten voldoende uit de administratie kunnen worden onderbouwd.

De afzonderlijke categorie voor nutsvoorzieningen met een individuele meter vervalt. Deze kosten vallen voortaan onder het algemene begrip servicekosten.

Twee posten verdienen bijzondere aandacht

1. Glasbewassing

Voor glasbewassing wordt het criterium voor nieuwe huurovereenkomsten strenger. Onder het huidige regime kunnen onder voorwaarden ook de kosten van het wassen van ramen worden doorberekend die eerst bereikbaar moeten worden gemaakt. De kosten van het bereikbaar maken zelf komen daarbij niet voor rekening van de huurder.

Vanaf 2027 kan bij nieuwe huurovereenkomsten alleen het wassen van ramen worden doorberekend die de huurder redelijkerwijs zelf kan bereiken. Bij een complex met hoge of moeilijk bereikbare ramen kan daardoor een groter deel van de kosten voor rekening van de verhuurder komen.

2. Huismeester

Ook voor huismeesterkosten wordt vanaf 2027 bepalender welke werkzaamheden daadwerkelijk worden verricht. De functienaam huismeester is daarbij niet doorslaggevend.

Tot de werkzaamheden die onder de nieuwe regeling kunnen vallen, behoren onder meer:

• toezicht op het juiste gebruik van gemeenschappelijke ruimten;
• toezicht op de veiligheid en beveiliging van woning en gebouw;
• ontvangst, bewaring en verspreiding van post;
• reageren op alarmeringen;
• optreden tegen overlast; en
• verstrekken van vuilniszakken en containers en afvoer van huisvuil en grofvuil.

Werkzaamheden die daarbuiten vallen, kunnen niet zonder meer via de huismeesterpost aan huurders worden doorberekend. Voor verhuurders is het daarom relevant om bij de inzet van een huismeester onderscheid te maken tussen de verschillende werkzaamheden en, waar nodig, de daaraan bestede tijd vast te leggen.

Ook de toetsing door de Huurcommissie verandert

Vanaf 2027 wordt ook de toetsing door de Huurcommissie uitgebreid. Daarnaast wordt het eenvoudiger om een geschil over servicekosten gezamenlijk aan de Huurcommissie voor te leggen.

Onderwerp	Vóór 1 januari 2027	Vanaf 1 januari 2027
Toetsing voorschot	Beperkte toetsing, onder meer van nutsvoorzieningen met een individuele meter.	Toetsing van het volledige voorschot servicekosten.
Ontbrekende of onjuiste jaarafrekening	De Huurcommissie kan het verschuldigde bedrag vaststellen aan de hand van de werkelijke kosten en beschikbare facturen.	De Huurcommissie kan de kosten volgens de wettelijke systematiek vaststellen. Dit kan leiden tot een lager bedrag, mogelijk € 0,00.
Collectieve procedure	Minimaal 50% van de huurders in een complex van ten minste 25 woningen moet deelnemen. Bij de jaarafrekening geldt bovendien een minimumbedrag van € 36.	Deze drempels vervallen. Ook kleinere groepen en geschillen over lagere bedragen kunnen via een digitaal formulier gezamenlijk worden voorgelegd.

Wat betekent dit voor ondernemers?

De nieuwe regels maken een goede servicekostenadministratie belangrijker dan ooit.

Wordt geen correcte jaarlijkse afrekening verstrekt, dan kan de Huurcommissie de servicekosten onder omstandigheden vaststellen aan de hand van wettelijke normbedragen. Dat kan aanzienlijk lager uitvallen dan de daadwerkelijk gemaakte kosten.

Tips voor ondernemers

• Binnen één complex kunnen vanaf 2027 verschillende contractuele regimes naast elkaar bestaan.
• Bij posten zoals glasbewassing en huismeesterkosten moet duidelijk zijn welke werkzaamheden daadwerkelijk worden verricht. Een urenregistratie of specificatie per taak kan daarbij waardevol zijn
• Breng alle servicekostenposten in kaart en controleer of de gebruikte omschrijvingen aansluiten bij de wettelijke categorieën. Gebruik waar mogelijk de terminologie van het Besluit servicekosten.
• Het voorschot moet aansluiten bij de kosten die daadwerkelijk en juridisch verantwoord kunnen worden doorberekend. Een te hoog voorschot creëert niet alleen discussie met huurders, maar kan ook leiden tot procedures bij de Huurcommissie.

Tot slot

Wie nu zijn contracten, kostenposten en administratie tegen het licht houdt, kan vóór 1 januari 2027 bepalen waar de risico’s zitten en waar aanpassing nodig is.

ACG International kan onder meer voor u in kaart brengen:

• de risico’s voor uw portefeuille analyseren;
• uw huurovereenkomsten en servicekostenbedingen aanpassen;
• kostenposten, verdeelsleutels en administratie juridisch toetsen; en
• adviseren over communicatie met huurders en geschillen bij de Huurcommissie of rechter.

Contact

Wilt u weten wat de Wet modernisering servicekosten betekent voor uw vastgoedportefeuille?

Neem contact op met ACG International via +31 20 800 64 00 of info@acginter.com.

Wij brengen uw contractuele en financiële risico’s in kaart en helpen u uw vastgoedportefeuille tijdig aan te passen.