Die Praxis

Ein Bauprojekt verzögert sich.

Der Terminplan verschiebt sich, Materialien treffen später ein, Nachunternehmer müssen neu eingeplant werden und die Kosten steigen. Anschließend entsteht fast immer dieselbe Diskussion:

„Wer ist für die Verzögerung verantwortlich?“

Und mindestens ebenso wichtig:

„Begründet diese Verzögerung einen Anspruch auf zusätzliche Zeit oder zusätzliches Geld?“

In der Praxis gehen Auftragnehmer oft davon aus, dass jede Störung automatisch zu einer Fristverlängerung oder zur Erstattung von Mehrkosten führt. Auftraggeber meinen dagegen häufig, dass Verzögerungen „nun einmal zum Bauen dazugehören“.

Rechtlich ist die Lage deutlich differenzierter.

Eine aktuelle Schlussanträge des Generalanwalts beim niederländischen Obersten Gerichtshof vom 22. Mai 2026 zeigen erneut, dass Gerichte Verzögerungsansprüche streng prüfen, insbesondere wenn:

• die Verzögerung nicht ausreichend substantiiert ist;
• nicht klar ist, welche Folgen die Verzögerung tatsächlich hatte; oder
• vertragliche Verfahren nicht korrekt eingehalten wurden.

Für Auftragnehmer und Auftraggeber kann dies erhebliche finanzielle Folgen haben.

Der rechtliche Kern

Bei Bauverzögerungen dreht sich rechtlich alles um eine zentrale Frage:

Hat sich die Verzögerung tatsächlich auf den vereinbarten Fertigstellungstermin ausgewirkt?

Nicht jede Verzögerung oder Störung ist automatisch rechtlich relevant. Nur Verzögerungen auf dem sogenannten kritischen Pfad des Projekts können einen Anspruch auf Fristverlängerung begründen.

Konkret bedeutet das:

• Es muss ein unmittelbarer Zusammenhang zwischen dem Ereignis und der letztendlichen Projektverzögerung bestehen;
• der Auftragnehmer muss dies nachvollziehbar nachweisen können; und
• allgemeine Beschwerden oder pauschale Hinweise auf Störungen in der Regel nicht ausreichen.

In dem betreffenden Fall spielte eine umfangreiche Verzögerungsanalyse eines Sachverständigen eine wichtige Rolle. Dennoch übernahm das Gericht diese Analyse nicht ohne Weiteres.

Damit bestätigt die Entscheidung erneut, dass ein Verzögerungsanspruch nur dann Aussicht auf Erfolg hat, wenn:

• klar ist, welches Ereignis zur Verzögerung geführt hat;
• konkret erläutert wird, welche Auswirkungen dies auf den Terminplan hatte; und
• dies sorgfältig dokumentiert ist.

Außerdem zeigt sich erneut, wie wichtig vertragliche Regelungen sind.

Bei Änderungen oder Zusatzleistungen müssen Mehrkosten und mögliche Verzögerungen häufig unverzüglich angezeigt werden. Geschieht das nicht, können diese Kosten später oft nicht mehr geltend gemacht werden.

Wichtig ist auch:
Eine Fristverlängerung bedeutet nicht automatisch, dass auch ein Anspruch auf zusätzliche Vergütung besteht.

Für die Erstattung von Kosten gelten in der Regel zusätzliche Voraussetzungen und Haftungsregeln.

Was bedeutet das für Auftragnehmer und Auftraggeber?

Für Auftragnehmer zeigt diese Entscheidung, wie wichtig eine gute Dokumentation ist.

Wer eine Verzögerung geltend macht, muss darlegen können:

• wodurch die Verzögerung entstanden ist;
• welche Folgen sie für den Terminplan hatte; und
• dass die vertraglichen Verfahren korrekt eingehalten wurden.

Für Auftraggeber bestätigt die Entscheidung hingegen, dass Gerichte die Begründung von Ansprüchen weiterhin kritisch prüfen.

Ein schlecht begründeter oder zu spät angezeigter Anspruch läuft daher ein erhebliches Risiko zu scheitern.

In der Praxis geht es deshalb häufig nicht nur um die Frage, ob eine Verzögerung eingetreten ist, sondern vor allem darum:

• wie diese Verzögerung festgehalten wurde;
• welche Vereinbarungen im Vertrag enthalten sind; und
• ob die Parteien während des Projekts rechtlich sorgfältig gehandelt haben.

Rechtlich präzise – Tipps für Unternehmen

Für Auftragnehmer

• Halten Sie Verzögerungen sofort schriftlich fest.
• Dokumentieren Sie, welche Auswirkungen eine Störung auf den Terminplan hat.
• Melden Sie Zusatzleistungen und Verzögerungskosten rechtzeitig an.
• Sorgen Sie für eine gut begründete Verzögerungsanalyse.
• Prüfen Sie vertragliche Anzeige- und Warnpflichten sorgfältig.

Für Auftraggeber

• Prüfen Sie kritisch, ob sich die Verzögerung tatsächlich auf den Endtermin ausgewirkt hat.
• Halten Sie Änderungen, Anweisungen und Kommunikation sorgfältig fest.
• Achten Sie auf vertragliche Fristen und Verfahren.
• Lassen Sie Verzögerungsanalysen inhaltlich überprüfen.
• Treffen Sie in Verträgen klare Regelungen zu Verzögerungen und Mehrkosten.

Fragen für Unternehmen

Für Auftragnehmer

• Können Sie genau nachweisen, wodurch die Verzögerung entstanden ist?
• Ist klar, welche Auswirkungen die Verzögerung auf den Fertigstellungstermin hatte?
• Wurden Anzeigen und Warnungen rechtzeitig vorgenommen?
• Ist Ihre Dokumentation vollständig genug für ein Verfahren?

Für Auftraggeber

• Ist die behauptete Verzögerung ausreichend substantiiert?
• Wurden die vertraglichen Verfahren korrekt eingehalten?
• Liegt ein nachweisbarer Schaden vor?
• Greifen Haftungsbeschränkungen?

Gerade bei Bauverzögerungen ist eine gute Dokumentation oft entscheidend.

Zum Schluss

Möchten Sie wissen, wie stark Ihre rechtliche Position bei einer Bauverzögerung oder einem Verzögerungsanspruch ist?

Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt mit uns auf. Wir denken gerne mit Ihnen über einen praktisch tragfähigen und rechtlich belastbaren Ansatz nach.